Проблема дольщиков и счета эскроу
В едином реестре на сайте Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства содержится информация о почти 10.000 зарегистрированных застройщиках и более 18.000 строящихся домах.
В 2018 году в России числилось порядка 2000 "проблемных" и "потенциально проблемных" домов (около 10% от общего числа; самый низкий показатель по стране - в Москве - порядка 2,5%). В связи с постоянно возникающими проблемами "обманутых дольщиков" долевое строительство в последние годы регулируется государством все более жестко.
Так 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон о долевом строительстве ФЗ-214, которые делают по окончании переходного периода, с 1 июля 2019 года, обязательными к использованию счета эскроу.
Счет эскроу – это специальный счет в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком - передаст ключи.
До того момента банк деньги использовать может (в том числе для целей их возврата дольщику при одностороннем расторжении договора), а застройщик - нет.
Можно ли будет приобретать жилье на этапе строительства?
Да, безусловно. Механизм счетов эскроу и новая редакция закона предполагают, что граждане могут все так же приобретать квартиры на этапе строительства (статьи 15.4 и 15.5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Как нововведения отразятся на ценах?
Как считает ряд экспертов, ужесточение правил финансирования на рынке новостроек может обернуться подорожанием новых квартир. Называются цифры до +20-30%.
Предполагается, что первое время на рынке будет некий баланс, сдерживающий резкий рост цен, но он нарушится к 2020 – 2021 году, когда останутся объекты, получившие разрешение на строительство только по новым правилам.
Более взвешенной, по нашему мнению, является иная оценка, согласно которой рост цен на новостройки после 1 июля 2019 года произойдет (без учета внешних факторов) лишь на несколько процентов - вследствие разницы между бесплатными деньгами дольщиков и стоимостью кредитных средств банка.
Это соразмерно инфляционному росту стоимости, зато существенно снижаются риски недостроя.
Справочно: за прошедший год в среднем по стране цены на новостройки выросли на 3%.
При этом ввод жилья по сравнению с прошлым годом уменьшился на 14%, а число выданных ипотечных кредитов выросло на 25% (по данным ДОМ.РФ).
С учетом того, что реальный уровень дохода населения с 2015 года снижается (данные Росстата) и только со следующего года ожидается его выравнивание, полагаем, потенциал роста спроса на жилье, наблюдавшийся в уходящем году, исчерпал себя. Это не позволит ценам сколько-нибудь существенно вырасти.
Еще один фактор:
Ожидается, что в новых условиях застройщики будут иметь меньше возможностей по снижению стоимости квартир на начальных этапах строительства.
Вместе с тем, данный фактор и так далеко не всегда актуален для военнослужащих, поскольку в большинстве случаев продажи по военной ипотеке открываются уже на высокой стадии готовности дома. Зато, опять же, участники НИС получат возможность "зайти" в проект на более ранней стадии и таким образом получить более богатый выбор среди еще не проданных квартир.
