Российское законодательство позволяет иностранным гражданам приобретать в собственность жилые помещения на территории нашего государства. В правах таких собственников ни Гражданский кодекс, ни Жилищный кодекс не ограничивают. При этом стоит учесть, что у таких сделок есть некоторые особенности. Касаются они в основном порядка расчетов.
В 2003 году был принят Федеральный закон №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле». В соответствии с подпунктом «б» пункта 9 части 1 статьи 1 этого закона приобретение резидентом у нерезидента либо нерезидентом у резидента и отчуждение резидентом в пользу нерезидента либо нерезидентом в пользу резидента валюты Российской Федерации на законных основаниях, а также использование валюты Российской Федерации в качестве средства платежа является валютной операцией. Получается, что валютной операцией, считается также использование рублей, в качестве средства платежа для операций между «валютными» резидентами и нерезидентами.
При этом нельзя путать «валютных» резидентов и нерезидентов с понятиями налоговых резидентов и нерезидентов. Закон «О валютном регулировании и валютном контроле» устанавливает свои определения. Под резидентами в законе понимаются граждане РФ и постоянно проживающие на территории РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства. Все остальные - это нерезиденты.
Таким образом, если резидент купил у нерезидента квартиру или другую недвижимость, или наоборот, нерезидент совершил такую покупку у резидента, то расчёт по сделке считается валютной операцией.
Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, при сделках с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчёта. И именно это очень важно.
Расчеты между резидентами и нерезидентами проводятся исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках. Такая позиция подтверждается письмом Банка России от 9 февраля 2021 г. № 12-7-ОГ/4078 «О расчётах с нерезидентом с использованием банковского (индивидуального) сейфа (ячейки)». В письме говорится о недопустимости производства расчетов в таком случае через банковскую ячейку и указывается на то, что расчеты должны проводиться через счета, открытые в банке, который имеет лицензию на осуществление валютных операций.
Если передача денег от покупателя к продавцу (где один из них резидент, а другой нерезидент) осуществляется другим способом, то это нарушение валютного законодательства Российской Федерации. В Кодексе РФ об административных правонарушениях предусмотрен поистине «драконовский» штраф в размере от 75 до 100 процентов от суммы незаконной валютной операции (ч. 1 ст. 15.25).
Для сделок по военной ипотеки тема актуальна в случае использования личных средств военнослужащего в дополнение к средствам целевого жилищного займа (ЦЖЗ) и к средствам, предоставляемым банком в кредит по военной ипотеке. Средства ЦЖЗ переводятся только на счет продавца или банка, кредитные средства также выплачиваются на счет, а вот личные средства иногда еще передаются по расписке. В этом случае и возникает опасность нарушения Закона «О валютном регулировании и валютном контроле».
Технологии развиваются, грядет глобальная цифровизация в государственных органах, контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства становится намного проще. А значит, становится проще контролировать и соблюдение норм законодательства о валютном регулировании и контроле. Будьте внимательны!
Короткая ссылка на эту статью: https://mlds.ru/~VATRp
