ЛАЙФХАК #6

Нередко добросовестные покупатели квартир становятся жертвами мошенничества на рынке жилья. Участники НИС, к сожалению, не исключение.

Как не попасться на уловки и сразу отсеять подозрительные варианты?

1. Первый и самый простой вариант - обратиться к профессиональному риэлтору. Из минусов можно отметить, что это дорого и риэлтор не может гарантировать 100% безопасность сделки.
2. Второй вариант - застраховать риски в страховой компании, так называемое титульное страхование. Минусы варианта: страховка оформляется обычно только на первые 3 года владения жилым помещением; нервы и косвенный ущерб, если страховой случай наступит, страховка не компенсирует.
   Развенчаем старый миф: 
   Да, банк и Росвоенипотека проверяют большой пакет документов на приобретаемую квартиру, но это не дает гарантии безопасности сделки.
   Эту запись мы ориентируем прежде всего на тех, кто хочет самостоятельно проверить квартиру перед покупкой. 
3. Итак, третий вариант - проверяем все самостоятельно. Что нужно проверить и в чем убедиться:
• Обратите внимание не цену. Существенно заниженная цена - повод тщательно проверить квартиру на "чистоту". 
• Пообщайтесь с продавцом лично. Расспросите о квартире, кому она принадлежит, когда и как была приобретена, почему продается, была ли квартира предметом спора. У всех есть "чутье". Такой рассказ важен, чтобы оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с квартирой, да и вообще составить о нем свое впечатление.
• Попросите у продавца паспорт и документы на квартиру. Попросите сразу копии, чтобы впоследствии их внимательно изучить. Сопоставьте то, что вам рассказал продавец устно, с тем, что написано на бумаге.
• Попросите расширенную выписку из ЕГРН, чтобы увидеть всю историю квартиры.
• До изучения паспорта и выписки передавать аванс или задаток категорически не рекомендуется - у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы документов!
• Выясните, есть ли среди продавцов (если собственников несколько) несовершеннолетние или недееспособные, все ли действуют лично или через представителя.
• Несовершеннолетние и недееспособные могут участвовать в сделке только с разрешения органов опеки. 
• Сделка через представителя чревата - бывают случаи подделки доверенностей. Доверенность можно проверить через нотариуса, который ее выдал, а лучше еще взять контакты самого собственника и поговорить с ним.
• Проверьте, не было ли споров по квартире. Информацию легко найти на сайте районного суда. Кроме того, на сайте Арбитражного суда стоит проверить, не объявлен ли собственник квартиры банкротом.
• Продавец состоит в браке? - Потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. Споры по семейному имуществу - самые частые и реже всего в пользу добросовестного покупателя.
• Запросите выписку из домовой книги.
  В идеале на момент продажи в квартире никто не должен быть прописан. Но так бывает редко. Пропишите в договоре, когда собственники обязуются освободить проданное жилье. Если в квартире есть иные зарегистрированные лица, желательно взять с них нотариально заверенное обязательство.
  Также обратите внимание, нет ли среди зарегистрированных в квартире тех, кого забрали в армию, или кто находится на лечении или в местах лишения свободы. Как собственник, Вы впоследствии сможете подать иск о принудительном выселении, но есть нюансы...
• Обратите особое внимание, сколько времени квартира находится в собственности и текущего владельца. 
  Особая зона риска - квартира, полученная недавно в наследство. В большинстве случаев проще отказаться от такого варианта.
  Если квартира менее 3 лет в собственности, или за последние годы несколько раз продавалась-покупалась, стоит задуматься. Во-первых, не истек трехлетний срок исковой давности по оспариванию собственности текущего владельца (мало ли чьи права он мог нарушить); во-вторых, наверняка вас будут склонять к уменьшению стоимости квартиры по договору, чтобы уйти от налогов; в-третьих, большое число перепродаж - самостоятельный признак мошенничества и лишние риски.

Это основные, но далеко не все пункты. Будьте внимательны и осторожны в новом году!