28 декабря 2021 года Конституционный суд вынес постановление №55-П (далее – Постановление, Постановление №55-П от 28.12.2021 г.), которое, по мнению автора, может внести дополнительную путаницу в и без того непростые отношения жителей коттеджных поселков и их управляющих компаний. Постановление опубликовано на сайте Конституционного суда http://doc.ksrf.ru/decision/KSRFDecision575367.pdf.
Постановлением декларируется благая цель - обеспечить справедливый баланс: с одной стороны, интересов лиц, являющихся собственниками имущества общего пользования и понесших расходы на его создание (далее – Управляющие компании), а с другой стороны, интересов собственников участков и домов в коттеджном поселке (далее – Собственники домов, Жители поселков). Вместе с тем, автор полагает, что формулировки постановления могут быть использованы недобросовестными Управляющими компаниями в своих интересах.
Ниже приведены цитаты из документа Суда.
- «Имущество общего пользования в таких комплексах может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам).»
Эта формулировка, как считает автор, обнуляет перспективы обращения государственных органов к Управляющим компаниям об изъятии земель общего пользования, которые по смыслу пункта 12 статьи 85 Земельного Кодекса РФ и пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" могут принадлежать только государству.
Схема приобретения земель общего пользования в собственность частных лиц с теми и или иными нюансами примерено следующая:- Управляющие компании, пользуясь пробелом в законодательстве, изначально не указывают в проекте планировки улицы, площади и иные объекты, которые должны быть выделены красными линиями, то есть не подлежать обращению в частную собственность
- государственные служащие, по всей видимости, с умыслом и заинтересованностью «не замечают», что на значительных территориях не планируется создавать объекты общего пользования (проезды и дороги), и утверждают план планировки
- после постройки дорог на них на вполне законных основаниях оформляется частная собственность (они и юридически и фактически пока ещё не являются землями общего пользования, принадлежа одному лицу – застройщику)
- после продажи участков гражданам и строительства ими домов, земли, занятые дорогами, фактически становятся землями общего пользования, то есть должны перейти к государству, но юридически остаются в собственности застройщиков.
- Конституционный суд презюмировал, что Собственники домов должны нести расходы на содержание имущества, которое им не принадлежит, поскольку они «заинтересованы в максимально комфортных условиях проживания».
Устанавливая, что абсолютно все покупатели недвижимости в коттеджных поселках желают получить максимально комфортные условия проживания, Конституционный Суд, по мнению автора, предоставляет Управляющим компаниям возможность навязывать любые услуги, которые можно счесть соответствующими максимально комфортному проживанию.
Но какова будет стоимость максимально комфортных услуг? Сможет ли оплачивать стоимость максимального комфорта отец семейства, который продал квартиру в городе для того, чтобы построить более просторный загородный дом?
Многие покупатели недвижимости в коттеджных поселках, не являются сверхобеспеченными людьми, приобретают её на средства, вырученные от продажи единственного жилья и, соответственно, полагают, что проживание
в поселке будет не максимально комфортным, а разумно комфортным или просто приемлемым. - Собственники домов, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.
Зачастую управляющие компании не сообщают покупателям всей информации о статусе коттеджного поселка, а порой вводят их в заблуждение. Например, приобретая у застройщика земельные участки Истринском районе Московской области, многие покупатели были уверены, что, построив дороги и иную инфраструктуру, застройщик передаст их в муниципальную собственность, и, соответственно, их уборку и содержание будет обеспечивать государственные органы. Однако в дальнейшем застройщик обнес участок забором, поставил шлагбаумы, назвал огороженную часть деревни жилым комплексом и через аффилированную управляющую компанию,
в одностороннем порядке установил высокую стоимость за содержание дорог и иной инфраструктуры, причем для некоторых жителей ЖК данная стоимость оказалась неподъемной.
- «Подобный баланс предполагает, что при определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности, а собственникам участков и домов предоставлено не только номинальное право участвовать в принятии решений, касающихся управления имуществом общего пользования и его содержания (включая установление правил определения и изменения платы за управление данным имуществом и его содержание), но и реальная возможность формировать свою общую волю, в частности, за счет справедливого (с учетом известных жилищному законодательству гарантий) порядка созыва собрания указанных лиц, его организации и принятия им решений.»
При первом прочтении, представляется, что данный абзац защищает права Собственников домов, однако, автор считает, что на практике все обстоит иначе.
В связи с тем, что жителям поселка зачастую неизвестны имена, контакты и почтовые реквизиты других Собственников домов в поселке, они не имеют реальной возможности организовать проведение собрания. Такой информацией обладают только управляющие компании, поэтому формулировка Постановления и в данном пункте может сыграть на руку недобросовестным Управляющим компаниям, которые организуют проведение собраний таким образом, чтобы на них были утверждены решения выгодные отнюдь не жителям поселков.
Конституционный суд признал несоответствующими Основному закону положения Жилищного кодекса, которые не обеспечивают справедливый баланс прав, обязанностей и законных интересов субъектов указанных отношений, а также постановил федеральному законодателю в кратчайшие сроки внести в законодательство изменения, конкретизирующие правовой режим общего имущества коттеджных поселков, а также порядок и условия взимания платы за управление имуществом общего пользования.
Автор считает целесообразным предложить Конституционному суду официально разъяснить спорные позиции Постановления №55-П от 28.12.2021 г. в условиях, когда законодателем еще не устранены пробелы правового регулирования.
Адвокат Атапин Владимир Андреевич
