Проблеме обманутых дольщиков уже не один год. К сожалению, незавидная участь не обошла стороной и участников НИС. В число участников долевого строительства, так и не получивших ключи от своих квартир, попало несколько сотен военнослужащих.
Для защиты прав дольщиков в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." введены нормы по использованию счетов эскроу. С июля 2018 года застройщики могут использовать счета эскроу для сделок долевого строительства по своему усмотрению. Но уже с 1 июля 2019 года все такие сделки будут проходить только с помощью эскроу, за редким исключением.
Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Это некий аналог банковской ячейки и аккредитива.
Как работает счет эскроу?
Покупатель и представитель застройщика подписывают с банком трехсторонний договор. В договоре пишут, при каких условиях застройщик сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора.
Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик, а не покупатель. Но это может быть банк только из реестра Центрального банка Российской Федерации.
Права на деньги всех дольщиков застройщик получает, когда сдает дом и выдает ключи (передает в собственность квартиру) первому покупателю. Даже если у других дольщиков есть претензии по качеству строительства и (или) отделки и объект ими не принимается, деньги все равно уходят застройщику.
Если в оговоренный срок сделка не проходит и застройщик не приносит документы о вводе дома в эксплуатацию, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но обычно банк берет за это дополнительную комиссию.
По закону вплоть до момента расчета деньги на счете эскроу принадлежат тому, кто их внес. А после – тому, в чью пользу открыт счет.
Плюсы и минусы схемы со счетами эскроу при долевом строительстве
Плюсы
- не нужно снимать наличные, проверять подлинность купюр и пересчитывать их перед тем, как положить в ячейку
- открытие и ведение счета эскроу при оформлении ипотеки является бесплатным, а потому обходится дешевле, чем аренда ячейки или аккредитив
- деньги на счетах эскроу подпадают под систему страхования вкладов, причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн рублей
- в интересах застройщика как можно скорее закончить строительство, чтобы не переплачивать проценты по кредиту и быстрее получить деньги дольщиков
- уполномоченный банк контролирует использование кредитных средств, направить их на иные цели, кроме строительства конкретного жилого дома, застройщик не может
- при самом негативном исходе - банкротстве застройщика - дольщики сразу получат доступ к счету и вернут все свои деньги.
Минусы
- не во всех банках сейчас можно открыть счет эскроу, поскольку этот инструмент относительно новый.
Как видите, плюсы существенно перевешивают минусы, да и минус с перечнем банков, полагаем, в скором времени пропадет.
Какие банки работают со счетами эскроу?
Реестр ведется Банком России и публикуется на официальном сайте.В самом свежем перечне (на момент публикации статьи), датированном 01.11.2018, из 15 кредитных учреждений, работающих по военной ипотеке, числится десять:
- АО "АБ "РОССИЯ"
- Банк ГПБ (АО)
- Банк ВТБ (ПАО)
- РНКБ Банк (ПАО)
- ПАО АКБ "Связь-Банк"
- ПАО Сбербанк
- ПАО Банк "ФК Открытие"
- ПАО "Промсвязьбанк"
- ПАО Банк ЗЕНИТ
- АО "Россельхозбанк"
(обновление статьи от 10 марта 2019 года)
Возможна ли военная ипотека по схеме со счетами эскроу?
Да, возможна, в марте 2019 года началась подготовка проекта постановления Правительства РФ о внесении изменений в Правила предоставления ЦЖЗ. Его реализация позволит направлять средства целевого жилищного займа военнослужащих для приобретения ими жилых помещений с как раз с использованием счетов эскроу.
Планируемый срок вступления Постановления в силу - июль 2019 года (с 1 июля сделки по ДДУ переходят на эскроу).
