Ипотека - это обременение (залог), накладываемое на жилое помещение.
С ипотекой вы не являетесь полноценным собственником.
Подмечено, что с военной ипотекой можно остаться к концу службы с существенным долгом, который иногда доходит и до 1 млн рублей.
И это первый подводный камень.
Как быть? Как не остаться один-на-один с долгом
В такой ситуации поможет запущенная в этом году программа рефинансирования (перекредитования) военной ипотеки по более низкой ставке. В ряде банков новые кредиты помимо прочего рассчитываются не до 45, а до достижения заемщиком возраста 50 лет.
Кроме того, вы можете не ждать рефинансирования и даже улучшить его эффект за счет частичного досрочного погашения кредита собственными средствами. Досрочное погашение в конечном счете выгодно заемщику, при любых вариантах и исходах.
__
Нередко добросовестные покупатели квартир становятся жертвами мошенничества на рынке жилья. Участники НИС, к сожалению, не исключение.
Это второй подводный камень.
Как не попасться на уловки при покупке жилья на «вторичке» и сразу отсеять подозрительные варианты
Первый и самый простой вариант - обратиться к профессиональному риэлтору.
Второй вариант - застраховать риски в страховой компании, так называемое титульное страхование.
Развенчаем старый миф:
Да, банк и Росвоенипотека проверяют большой пакет документов на приобретаемую квартиру, но это не дает гарантии безопасности сделки.
И наконец, третий вариант - проверяем все самостоятельно.
Это довольно сложная и длительная процедура, но оно того стоит.
Каждая четвертая сделка по военной ипотеке — это сделка по приобретению квартиры в новостройке по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ). В столичных регионах и крупных городах доля новостроек еще выше.
__
К сожалению, на рынке недвижимости присутствуют и обман, и недобросовестность, и банкротство.
И это третий подводный камень.
Что делать, если подвел застройщик
Застройщик несет ответственность за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры в новостройке в виде уплаты участнику НИС за каждый день просрочки неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены договора.
При отказе застройщика урегулировать вопрос в досудебном порядке участник НИС вправе обратиться в суд. За несоблюдение в добровольном досудебном порядке требования участника НИС о выплате неустойки, в отношении застройщика судом назначается штраф в размере 50 % от присужденной суммы.
В случае неисполнения застройщиком обязательств по ДДУ участник НИС вправе расторгнуть его в одностороннем порядке, в судебном порядке, а также по соглашению сторон. Застройщик обязан вернуть все средства по расторгнутому договору и выплатить неустойку.
Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, участнику НИС следует заявить о включении в реестр требований кредиторов. Заявление направляется в Арбитражный суд, а копия — временному (конкурсному) управляющему застройщика.
Если вы только планируете приобретать жилье, то для вас хорошие новости:
в конце 2017 года был создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, а с 2018 года запущена в работу Единая информационная система жилищного строительства.
Фонд и Единая информационная система созданы с целью обеспечения полной прозрачности долевого строительства для граждан, создания прозрачного механизма защиты прав участников долевого строительства, чьи права нарушены, путем выплаты возмещения или оказания финансовой помощи по завершению строительства объектов в случае банкротства застройщика.
Кроме того, в этом году начинает работу механизм проектного финансирования. Как это будет выглядеть на практике - посмотрим.
__
Средства НИС выделяются без учета состава семьи. Вместе с тем, жилье, приобретенное по военной ипотеке в период брака, признается общей собственностью супругов, если соглашением между ними не оговорено иное.
Это четвертый подводный камень.
Что будет с квартирой в случае развода
До 2017 года судебная практика была неоднозначной: суд отказывал в разделе квартиры, делил жилое помещение и обязательства по ипотеке, обязывал компенсировать половину внесенных при покупке собственных средств.
В прошлом году Верховный суд по одному из дел между бывшими супругами определил, что жилье, приобретенное по военной ипотеке, является совместно нажитым имуществом, а потому подлежит разделу между супругами в случае развода. Кроме того, за членами семьи сохраняется право пользования жилым помещением.
Последняя судебная практика складывается в пользу раздела жилья, приобретенного участником НИС.
