Аванс и задаток в сделках с недвижимостью. Отличие и особенности

Обычно в сделках с недвижимостью применяется аванс, хотя с точки зрения законодательства и баланса интересов сторон корректнее было бы применять способ исполнения обязательств в виде задатка.

Что такое задаток

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).

Сущность задатка состоит в следующем:

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.
3. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка;
4. Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное;
5. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
6. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть оформлено в письменной форме.

В чем отличие аванса от задатка

В целом задаток и аванс имеют общие черты, но между ними есть и существенная разница.

Во-первых, аванс при прекращении обязательства до начала его исполнения может и не возвращаться, если стороной, его получившей, уже произведены какие-то правомерные затраты по данному обязательству. А если стороны оформили соглашение о задатке, то при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения задаток должен быть возвращен (ст. 416 ГК РФ).

Во-вторых, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств и доказательством заключения договора, а выполняет только платежную функцию. Во всех случаях неисполнения договора сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения в одинарном размере. При этом сторона, виновная в срыве сделки, не несет никаких санкций, за исключением ситуации, когда стороны в соглашении об авансе предусмотрели уплату неустойки.

В-третьих, отказ от возврата аванса признается неосновательным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

Очевидно, что аванс выгоден для продавца, но не для покупателя. Вместе с тем, аванс не несет существенных рисков в виде возможной потери денежных средств, внесенных в качестве предоплаты по договору купли-продажи. Он рискован лишь тем, что не позволяет принудить продавца исполнить свои обязательства по заключению сделки по продаже жилого помещения и применить к нему санкции в связи с возможным неисполнением обязательств.

Короткая ссылка на эту статью: https://mlds.ru/~RsaP7